Что такое кадастровая стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость (КС) — стоимость жилья с точки зрения государства. С 2015 года государство использует эту цифру для массовой оценки недвижимости и расчета налогов. На КС влияет расположение объекта недвижимости и то, что он собой представляет. Цифру может узнать любой желающий, если обратится в МФЦ и получит выписку или воспользуется сайтом Росреестра. В статье мы расскажем, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, на что влияет, чем отличается от рыночной стоимости.

Особенности кадастровой стоимости квартиры или дома

Теоретически КС близка к рыночной стоимости — сумме, за которую объект можно продать. Однако на КС не влияет ремонт в самом помещении и в подъезде, планировка, исправность инженерных сетей и многие другие факторы, важные для жильцов. На практике КС чаще всего отличается от рыночной стоимости в большую или меньшую сторону.

Государство пользуется КС, чтобы давать жилью массовую оценку и не выезжать в каждую квартиру или дом перед продажей. Поэтому кадастровая стоимость квартир в одном многоэтажном доме бывает равной, хотя в первой только что сделан элитный ремонт, а во второй обои приклеены тридцать лет назад.  

Чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?

Рыночная цена — сумма, за которую хозяева с наибольшей вероятностью продадут дом или квартиру с учетом конкуренции. Владельцев и покупателей интересует все: есть ли перепланировка и узаконена ли она, какая этажность у дома, где ближайший продуктовый магазин и школа, в каком состоянии электропроводка. На рыночную цену отрицательно влияют обременения — арест, залог в банке, суд из-за развода хозяев — и проблемные владельцы: заключенные, без вести пропавшие, люди с отклонениями. 

Кадастровая стоимость частично учитывает факторы, которые влияют на рыночную цену: например, расположение в центре города или в спальном районе, ситуация с дорогами и общественным транспортом, инфраструктура. 

Кадастровая стоимость квартиры — что это такое? Термин обозначает сумму, которую рассчитывают стандартными методиками без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости. Рыночная стоимость учитывает эти особенности, ей пользуются при совершении сделок.

Как проводится кадастровая оценка недвижимости?

КС рассчитывают специальные бюджетные организации, которые работают в каждом регионе. С 2020 года оценка квартир и домов выглядит так:

• 1. Государственная организация, которая отвечает за исполнение законов в конкретном регионе, решает, что объект недвижимости нужно оценить. Бюджетная организация собирает данные о квартире или доме и готовится к оценке. 
• 2. Предварительные результаты оценки выкладывают на сайте Росреестра. Отчет можно посмотреть в течение двух месяцев и предупредить бюджетную организацию об ошибках. 
• 3. Отчет утверждают и пользуются кадастровой стоимостью с первого января нового года. 

Обратите внимание! Кадастровая стоимость квартиры — это «плавающая» цифра: ее утверждают не навсегда. В Москве, СПб и Севастополе стоимость объекта по кадастру пересматривают каждые два года, в остальных регионах — каждые 3—5 лет. 

На что влияет кадастровая стоимости объекта недвижимости?

• Налог на имущество. Владельцы квартир и домов платят государству за владение жильем. Чтобы узнать сумму, КС умножают на налоговую ставку. Например, если дом стоит 3 млн рублей, а его КС — 2 млн, государству нужно заплатить с 2 млн. 
• Земельный налог. Его считают так же, как налог на имущество — по КС. 
• НДФЛ при продаже квартиры или дома. Этот платеж зависит от двух цифр: цены жилья по договору купли-продажи и стоимости установленной при расчете КС и умноженной на коэффициент 0,7. Выбирают всегда большую сумму. 
• НДФЛ при дарении недвижимости. Если жилье подарил ближайший родственник, государству платить не нужно. В иных ситуациях НДФЛ составляет 13% для российских граждан и 30% — для иностранцев. 
• Стоимость нотариального оформления сделки с недвижимостью. Работа нотариусов не бесплатна. Они рассчитывают цены на услуги по цене сделки или по кадастровой стоимости жилья. 

Как высчитывается кадастровая стоимость недвижимости?

Что на нее влияет. КС зависит от расположения здания, от того, жилое оно или нежилое, от площади, этажности дома и года его сдачи в эксплуатацию, материала стен, подведения инженерных сетей или их отсутствия, экономики региона, площади и категории участка (в случае с частным домом). 

Как часто делается перерасчет. Каждые два года в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, каждые четыре года — в других городах и населенных пунктах. Негосударственную оценку заказывают по необходимости. Такое случается, когда собственник подозревает в завышении стоимости его жилья во время оценки. Перерасчет он оплачивает самостоятельно. 

Как узнать КС и рыночную цену жилья?

Для этого удобно пользоваться бесплатным сайтом ЕГРН.Реестр. Введите адрес или кадастровый номер объекта. Сайт выдаст перечень сводных данных, в числе которых будет КС. 

Если одной кадастровой стоимости не хватает для решения поставленной задачи (например, оспаривания цены), понадобится платная выписка из ЕГРН. Когда она будет готова — придет на e-mail в формате PDF. С выпиской на руках нужно поискать цены на квартиры или дома с похожими характеристиками. Если кадастровые инженеры неправильно оценили ваше жилье, потратьте время на обжалование, чтобы в будущем экономить на имущественном налоге. 

Когда увеличивается и снижается кадастровая стоимость?

КС повышается, если:

• площадь участка или дома увеличилась: например, хозяева поставили пристройку;
• улучшилась инфраструктура: например, к дому подвели линию метро или открыли детский сад;
• имела место реконструкция: обновили кровлю, заменили старый лифт новым. 

КС снижается в таких случаях:

• объект стал меньше по площади: хозяева продали кусок участка;
• ухудшилась инфраструктура: неподалеку построили свиноферму или предприятие по переработке мусора;
• состояние дома ухудшилось: здание сдали в эксплуатацию 50 лет назад, капремонт не проводили, оно ветшает год от года. 

Что делать, если кадастровая стоимость не устраивает?

Если КС значительно отличается от рыночной цены в большую сторону, ее разрешается пересмотреть. Оспариванием стоит заняться, когда недвижимость стоит дорого. Каждый год владелец такого объекта платит государству 0,1 от стоимости, поэтому при многомиллионной разнице между КС и рыночной ценой имеет смысл разобраться в ситуации. 

Если инженеры допустили ошибку, налог на имущество пересчитают со дня внесения неверной информации в госреестр. Исправления возможны только в меньшую сторону. 

Ошибки при определении КС оспаривают в досудебном и судебном порядке. В первом случае обращаются в Росреестр и собирают комиссию по разрешению спора. Физлицам подавать в Росреестр не обязательно — можно сразу пойти в суд. 

Документы для оспаривания. При оспаривании в досудебном порядке составляют заявление с ФИО, адресом и причинами для разбирательства. Вместе с заявлением в Росреестр передают:

• выписку из ЕГРН о КС квартиры, дома или участка;
• копию документов на объект недвижимости;
• документы, которые подтверждают ошибочность оценки объекта — например, запрос исполнителю, который проводил оценку;
• распечатанное и электронное заключение о расчете рыночной стоимости жилья.

Если подготовлены все документы из этого перечня, комиссия уведомит о дате заседания в течение недели после принятия заявления. Комиссия может согласиться пересмотреть КС или отказать заявителю. 

Судебное оспаривание КС

После отказа комиссии в переоценке недвижимости можно подавать в Верховный суд субъекта РФ. Для этого составляют административный иск. Если до подачи в суд вы имели дело с Росреестром, и комиссия отказала, в суде можно оспаривать действия или бездействие. Если в Росреестр вы не обращались и пошли в суд, предстоит оспаривать КС. 

При составлении административного иска вы можете выбрать иск об установлении в отношении участка, дома или квартиры его рыночной стоимости или иск об изменении КС жилья из-за недостоверных сведений. 

Подавать в суд разрешается на протяжении пяти лет со дня включения в ЕГРН ошибочной КС. Ответчиком выступит комиссия, которая отказала в пересмотре кадастровой стоимости, или государственная инстанция, которая утвердила неправильную цифру. 

Как составить иск?

Укажите название суда, подробную информацию об истце (фамилию-имя-отчество, серию и номер паспорта, место регистрации, дату рождения, контактный телефон, e-mail) и такую же подробную информацию об ответчике. К иску приложите:

• выписку из реестра недвижимости;
• копию документов, подтверждающих право собственности;
• экспертное заключение об оценке рыночном стоимости — распечатанное и электронное, записанное на диск или флешку;
• если интересы будет защищать представитель, понадобится доверенность и его диплом по юридической специальности;
• почтовую квитанцию — нужна для подтверждения факта отправки копии иска ответчику (также подойдет подписанная ответчиком копия заявления).

Если ошибочная КС оспаривается в суде, юрлицу нужно будет заплатить госпошлину в 2 тыс. рублей, а физлицу — 300 рублей. При судебном разбирательстве по нескольким домам или квартирам пошлину платят за каждый из них. 

Суд будет заниматься заявлением в течение 60 дней со дня подачи. Если он примет положительное решение, КС пересмотрят и укажут правильную цифру. 

Выводы

Мы рассказали, от чего зависит кадастровая стоимость дома или квартиры, чем она отличается от рыночной цены, как ее узнать и оспорить в случае ошибки. КС используют для расчета налогов, рыночную стоимость — для совершения сделок с недвижимостью. 

Иногда кадастровые инженеры ошибаются в оценке в большую сторону — это не страшно, если квартира, участок или дом стоят недорого, и обременительно с точки зрения имущественного налога, если объект недвижимости дорогой. В последнем случае имеет смысл обжаловать КС в Росреестре и подать в суд, если комиссия откажет в пересмотре цифры. 

Для подготовки документов по судебному разбирательству вокруг кадастровой стоимости стоит нанять юриста. Если это невозможно, важно собрать все документы по перечню, который мы привели в статье, и постараться доказать ошибочность оценки с помощью фактов.