Что такое вторичный и первичный рынки недвижимости?

На рынке недвижимости представлены первичные и вторичные объекты. Эти два типа собственности отличаются юридическим статусом, качеством использованных при строительстве материалов и другими характеристиками. Рассмотрим, что такое вторичное жилье и первичка, на какие факторы нужно обратить внимание при выборе квартиры и от чего зависит стоимость объектов. 

Что относится к первичной недвижимости?

Первичная недвижимость – это квартиры, купленные напрямую у компании-застройщика. Право собственности на такие объекты оформляется после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Продается подобная недвижимость с черновой, предчистовой или чистовой отделкой. Многие застройщики также предлагают приобрести квартиру уже с простым ремонтом. 

Плюсы первичного жилья

• Удобная планировка. В первичных объектах несущие стены внутри квартир, как правило, отсутствуют. При необходимости собственник может сделать в жилище любую удобную для него планировку. 
• Качественные коммуникации. Проводка, стояки холодного и горячего водоснабжения, радиаторы отопления менять в таких домах не нужно. 
• Отсутствие проблем с юридической чистотой квартиры. Покупатель становится первым хозяином объекта, т. е. никаких рисков нарваться на совладельцев как в случае с вторичкой. 
• Адекватные соседи. В брежневках и хрущевках часто собирается не самый благоприятный контингент: алкоголики, скандальные пенсионеры и просто не любители работать. В новостройках такие проблемы встречаются реже, т. к. квартиры там покупает молодежь или семьи, желающие улучшить жилищные условия. 

Минусы первичного жилья

• Отсутствие развитой инфраструктуры. Новые жилые комплексы часто возводятся в местах, не имеющих нормальной транспортной развязки. Добираться на работу и в школу может быть проблематично. 
• Скрытые дефекты. При покупке квартиры в строящихся ЖК собственнику надо быть готовым к тому, что придется заказывать профессиональную техническую экспертизу после сдачи объекта в эксплуатацию. Специалист сможет увидеть замаскированные ошибки строителей и составить отчет, на основании которого можно получить финансовое возмещение от застройщика. 
• Большая вероятность срывов срока сдачи. Гарантировать на 100%, что объект будет введен в эксплуатацию к конкретной дате, застройщики не смогут. Задержка может составить до 1,5-2 лет, что не всегда приемлемо.
• Сложности с оформлением ипотеки. Не все банки готовы оформить кредит под первичное жилье, особенно, когда объект находится на стадии котлована. Квартира после оформления ипотеки находится в залоге у займодателя. Если жилой комплекс не достроят, у банка не будет обеспечения кредита. 

Как формируются цены на первичное жилье?

Планировка квартир в новых домах часто схожа, но стоимость м2 может отличаться в 3-4 раза. И не всегда это связано с районом, в котором возводится ЖК. Террасы, большие окна и хороший вид из окна на залив или лес увеличивают цену квартиры на 5-10%. 

Этаж тоже влияет на стоимость первичного жилья. Квартиры на первом и втором этаже стоят на 5-10% дешевле остальных. Технология строительства и качеством используемых материалов тоже влияют на ценообразование новостроек. Самыми лучшими считаются кирпичные дома. Возводят такие здания долго, но они отличаются лучшими показателями звуко- и теплоизоляции.

Жилищные комплексы эконом-класса изготавливают по панельной и блочной технологии. Цена квартир в таких домах относительно низкая, как и их эксплуатационные качества. Здания, возведенные по монолитной технологии, считаются более лучшим вариантом для проживания. У них средняя тепло- и шумоизоляция. 

Особенности первичного жилья

После сдачи ЖК в эксплуатацию крайне не рекомендуется сразу делать в новостройке дорогой ремонт. Даже построенное по монолитной технологии здание даст усадку, а геометрия помещений немного изменится. К капитальным ремонтным работам рекомендуется приступать через 2-3 года после сдачи дома в эксплуатацию. 

Что относится ко вторичной недвижимости?

Вторичный рынок недвижимости – это жилье, у которого уже есть официальный собственник. Такая квартира может быть изначально пригодной для проживания или нуждаться в капитальном ремонте. При этом переход права собственности за время владения объектом мог совершаться уже несколько раз. 

Не обязательно вторичка значит, что квартира находится в панельном доме 60-70 годов постройки. Граждане часто вкладывают деньги в строительство жилых комплексов на этапе котлована. После сдачи ЖК они решают продать квартиру за стоимость за 30-40% выше первоначальной. Даже после уплаты налогов гражданин получит прибыль.  

Плюсы вторичного жилья

Вторичная недвижимость в 80% случаев расположена в районах с развитой инфраструктурой. Больницы, детские сады, школы, магазины находятся в шаговой доступности. Собственнику вторички не придется ждать, пока введут в эксплуатацию ТЦ или аптеку поблизости. 

Другие достоинства вторичного жилья:

• Доступная цена. Если сравнивать стоимость готового к проживанию жилья во вторичной и первичной недвижимости, то за 1 м2 вторички покупатель заплатит меньше. 
• Быстрое оформление права собственности. После завершения процедуры государственной регистрации гражданин признается официальным владельцем квартиры. 
• Возможность сразу въехать в купленное жилье или начать там ремонт. При покупке первички нужно дождаться момента ввода комплекса в эксплуатацию. Со вторичной недвижимостью таких проблем. Новый владелец сможет проживать в квартире и параллельно делать там ремонт. 
• Дополнительные скидки. С собственником можно немного поторговаться и снизить цену на 10-15% от заявленной. 
• Возможность изучения окружения до покупки. Всегда можно выяснить, какие люди живут в подъезде и в доме, и уже на основании этого принимать решение о совершении сделки. 

Минусы вторичного жилья

При покупке вторички высок риск нарваться на юридические проблемы. К примеру, сделка была оформлена без согласия совладельца. Тогда она считается недействительной, и новой собственник лишается всех прав на объект. Чтобы такого не произошло, нужно обязательно проверить юридическую чистоту квартиры перед сделкой. 

• Устаревшие инженерные системы. Проводки, трубы водоснабжения, радиаторы отопления в типичной вторичке придется сразу менять. И это выльется в дополнительные расходы.  
• Невозможность перепланировки. В панельных домах все стены внутри квартиры являются несущими. Улучшить планировку не получится. В кирпичных домах тоже нельзя беспорядочно убирать стены.
• Высокий износ объекта. Большинство вторичных домов нуждаются в капитальном ремонте: замене крыши, лифта и мусопроводов, покраске стен, ремонте лестничных площадок.  

Как формируются цены вторичное жилье?

Многие покупатели ошибочно предполагают, что на стоимость квартир в старых домах влияет близость к центру города. Отчасти это действительно так. Центральные районы считаются более благоприятными для проживания из-за близости бизнес-центров, объектов культуры и развлекательных заведений. Но цены на вторичку зависят от транспортной развязки и планировки жилья. 

При оценке инфраструктуры района на первый план выходит близость метро, автобусных и троллейбусных остановок. Качество озеленения двора, наличие рядом парков и развлекательных ТЦ, нормальной автостоянки тоже влияет на стоимость квартир. 

Планировка – один из важных моментов, от которого зависит цена вторичного жилья. Квартиры со смежными жилыми комнатами и маленьким коридором стоят намного дешевле, чем жилье с раздельной гостиной и спальнями. Другой важный момент – износ здания. Если капитальный ремонт жилого дома был проведен относительно недавно, жилья там будет стоить дороже, чем в аналогичном здании, но с изношенными коммуникациями. 

Особенности вторичного жилья

При покупке квартиры в старом доме следует подумать о ее ликвидности. Необходимо оценить внешнее и внутреннее состояние здания, наличие рядом парковок и автостоянок. При покупке жилья в ипотеку нужно, чтобы объект соответствовал требованиям банка, т. е. был зарегистрированным в ЕГРН, без обременений и без незаконных перепланировок. 

Максимально допустимый износ здания для покупки квартиры в кредит – 70%. Но обычно банки одобряют заявления, если показатель не превышает 50%. Приобрести в кредит квартиру возможно, если в доме есть водоснабжение, электричество, канализация, отопительная система. Некоторые банки также предъявляют требования к обязательной газификации здания. 

Иногда граждане целенаправленно выбирают квартиру в ветхом вторичном жилье. Цель такой покупки одна – получить за меньшие деньги жилплощадь в новостройке. Но покупателю стоит помнить, если в объявлении указано ветхое вторичное жильё – что это значит максимальный износ дома, в котором расположен объект. И не всегда такое здание входит в программу реновации. Ветхое вторичное жилье могут признать социально значимым объектом и запретить его снос. 

Как выбрать и где купить себе квартиру?

Разобравшись с тем, чем отличается тип жилья вторичка от первички, можно приступать к выбору квартиры. Исходить нужно из своего бюджета и индивидуальных предпочтений. Некоторые граждане не могут сразу оплачивать аренду и ипотеку за квартиру. Тогда разумнее будет изучить вторичную недвижимость. Если же сроки терпят, лучше изучить варианты квартир в новостройках. 

При покупке жилища в новостройке на ранних этапах строительства можно выбрать квартиру с хорошей планировкой. При этом стоимость такого жилья будет на уровне вторичной недвижимости. В новостройках многие квартиры продаются с черновой отделкой. И нужно быть готовым к тому, что придется потратить деньги или время на ремонт. 

Большую часть предложений на рынке недвижимости составляет вторичное жилье. В новостройках квартиры на хороших этажах разбирают сразу после открытия продаж. В банках можно получить кредит на покупку новостройки или вторичной недвижимости. Но не все кредиторы работают со строящимися новостройками. Если в жилищном комплексе уже сдали хотя бы одно здание, шанс оформить ипотеку выше.