Как купить квартиру напрямую от застройщика: инструкция 2021 года

Приобретение квартиры в новом доме имеет особенности. Новостройки и застройщиков проверяют на юридическую чистоту не менее тщательно, чем владельцев вторичного жилья — для этого разработан специальный алгоритм. Если следовать ему, риски столкнуться с непорядочностью застройщика можно свести почти к нулю. В статье мы расскажем, что нужно знать при покупке новостройки по договору долевого участия (ДДУ).

В чем отличие от покупки обычной квартиры?

Покупка квартиры по договору долевого участия достаточно надежно защищает права будущего владельца помещения — например, исключает двойные продажи. Если застройщик продает жилье по ДДУ, это значит, что все инстанции одобрили его проект, и он прошел обязательную государственную регистрацию. Если застройщик не сможет выполнить обязательства, дольщики вправе разорвать договор и получить неустойку. Также на покупку квартиры от застройщика по ДДУ легче получить кредит. Банки охотно одобряют заявки на приобретение строящегося жилья на заемные средства, потому что считают новостройки объектами с невысоким риском. Получить одобрение на ипотеку сложнее, если человек хочет купить квартиру на вторичном рынке. 

Некоторые застройщики раз за разом срывают сроки строительства и сдачи домов в эксплуатацию. С такими компаниями лучше не связываться. О том, как их определить и избежать проблем — рассказываем дальше. 

Этапы покупки квартиры от застройщика

1. Выберите квартиру, убедитесь в юридической чистоте новостройки и застройщика.

Если вы тщательно проверите жилье и компанию, которая его строит и продает, то сведете риски оспаривания сделки к минимуму и наверняка избежите проблем, связанных с неплатежеспособностью застройщика. 

Схема проверки застройщика выглядит так:

• Получите выписку из ЕГРЮЛ на портале ФНС. Для этого введите ИНН или ОГРН организации. Оценивайте сведения комплексно. Например, откажитесь от сотрудничества с фирмой, чей уставной капитал составляет 20 тыс. рублей, на директора оформлено несколько компаний, а юридический адрес недостоверен. 
• Просмотрите предыдущие проекты. Воспользуйтесь официальным сайтом компании, проверьте публикации на новостных порталах, почитайте форумы дольщиков. Оценивайте информацию комплексно и относитесь к большому количеству хвалебных отзывов со скепсисом.  
• Проверьте финансовую устойчивость. Зайдите на сайт Росстата. Если там лежат только старые отчеты или их нет вовсе, скорее всего, фирма скоро закроется. При малейших сомнениях попросите отчеты из бухгалтерии за три года с пометками о сдаче в ФНС в офисе самого застройщика. Эти сведения — не тайна, вы вправе их получить и проанализировать. Посмотрите выручку (говорит об экономической активности фирмы), чистую прибыль (если есть убытки, не связывайтесь с компанией), чистые активы и размер основных средств (пригодятся покупателям при неблагоприятном развитии событий), дебиторская задолженность, обязательства застройщика. 
• Оцените судебную активность. Загляните на сайт «Картотека арбитражных дел» и посмотрите решения суда. Уделите особое внимание спорам между владельцами компании, спорам с банками, делам о банкротстве. Проверьте дела в судах общей юрисдикции. Наличие претензий от дольщиков не всегда говорит о неплатежеспособности застройщика, но наверняка свидетельствует об отставании от графика строительства. 
• Поищите исполнительные производства. Зайдите на портал ФССП. Откажитесь от сотрудничества, если увидите массу неоплаченных исполнительных листов. 
• Проверьте, есть ли долги по налогам. Посмотрите информацию о юридическом лице на сайте ФНС. Если долги есть, сотрудничество чревато неприятностями.
• Просмотрите единый реестр застройщиков и реестры недобросовестных застройщиков. Если обнаружите там искомую компанию, не имейте с ней дело. 

Схема проверки новостройки выглядит вот так:

• Проверьте разрешение на строительство дома. Для этого обратитесь в профильное ведомство. Если разрешения нет или оно просрочено, квартиру в таком доме лучше не покупать. То же касается многократных переносов сроков сдачи объектов. 
• Посмотрите документы на участок. Для этого пройдите на официальный сайт застройщика. Если он арендует землю, проверьте действительность договора и судебное производство. 
• Оцените темпы строительства по фото. Для этого воспользуйтесь помощью профессионального строителя и покажите ему фотографии с сайта компании. 
• Оцените, на какой стадии строительства находится здание. Отправляйтесь на объект, проверяйте, подведены ли коммуникации, постарайтесь поговорить с рабочими. Зарегистрируйтесь в группе дольщиков в социальных сетях. 
• Проверьте аккредитацию банками. Обзвоните банки, которые выдают кредиты застройщику.
• Проверьте проект договора. Внимательно прочитайте документ. Попросите выдать копию устава и данные руководителя компании. 

2. Оформите предварительную договоренность и отдайте задаток, аванс либо обеспечительный платеж. 

Задаток вам не вернут, если вы передумаете покупать квартиру, или вернут в двойном размере, если застройщик передумает продавать ее вам. У задатка есть обеспечительная функция. Аванс будет целиком засчитан в счет стоимости квартиры и вернется вам, если договор не будет подписан. У аванса нет обеспечительной функции. 

3. Соберите документы для банка, если собираетесь покупать квартиру в новостройке в кредит. 

Банк проверит документы на дом и ваши документы. Если решение будет положительным, вы получите предложение по ипотеке. 

4. Изучите проект договора и обсудите условия сделки. 

После получения подтверждения о юридической чистоте дома и порядочности застройщика нужно заняться оформлением сделки. Для этого возьмите документы у застройщика, прочитайте в одиночестве, с юристом и с близкими людьми. Останавливайтесь на каждом подозрительном моменте. Не факт, что застройщик пойдет на изменение условий, которые вам не нравятся. Поэтому стоит принять решение на основании имеющихся условий. Если они покажутся странными или кабальными, лучше рассмотреть другую компанию. 

При просмотре договора сосредоточьтесь на таких моментах:

• полная стоимость жилья и все платежи, которые вам предстоит внести;
• дата передачи жилья — застройщики иногда идут на уловки и указывают несколько дат, читайте такие договора особенно внимательно или вообще не связывайтесь с хитрыми компаниями;
• порядок расчетов между покупателем и застройщиком в ситуации, если площадь жилья увеличится или уменьшится;
• особенности составления претензий по качеству строительства и гарантии качества;
• ограничения на уступку прав требования;
• особенности расторжения договора, возврата средств и выплаты неустоек. 

5. Оформите договор. 

Приезжайте в офис компании. Перед подписанием этого документа проверьте личность того, кто подписывает — например, «пробейте» нотариальную доверенность по реестру или посмотрите сведения ЕГРЮЛ, если подпись ставит лицо без доверенности от имени застройщика. 

6. Зарегистрируйте договор в Росреестре. 

Эта процедура необходима при оформлении ДДУ или договора уступки. Обычно регистрацию берет на себя застройщик, но вы тоже понадобитесь, так как будете подписывать заявление о регистрации в Росреестре. Для этого возьмите с собой в офис:

• паспорт;
• заверенное нотариусом согласие супруга на сделку;
• документы, которые удостоверяют полномочия законного представителя несовершеннолетних детей, если таковые участвуют в сделке;
• договор залога права требования — документ понадобится, если вы покупаете квартиру на заемные деньги.

Еще в момент регистрации потребуется три экземпляра договора, учредительные документы застройщика, заявление о регистрации договора, квитанция об оплате госпошлины. 

Заявление на регистрацию договора разрешается принести лично в любое отделение Росреестра или офис МФЦ, отправить почтой в виде письма с объявленной ценностью и описью содержимого, отправить через Госуслуги. Если вам удобно отправить документы почтой, заверьте подлинность подписи на заявлении у нотариуса и вложите в письмо копию паспорта. 

Регистрация договора занимает до семи рабочих дней при личной подаче в отделении Росреестра и до девяти рабочих дней при подаче через МФЦ. Когда Росреестр зарегистрирует документ, вы получите лично или по почте уведомление о принятии документов. 

7. Внесите стоимость квартиры, указанную в договоре. 

Лучше всего оплачивать покупку после оформления и регистрации договора. Не выбрасывайте платежные документы! Если вы использовали для приобретения жилья кредитные средства, возьмите в банке документы, которые подтвердят денежный перевод застройщику. 

8. Оформите налоговый вычет по НДФЛ. 

Например, подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации или обратитесь с письменным заявлением к вашему работодателю.  

Популярные вопросы

В каких случаях не стоит покупать квартиру в недостроенном доме?

Этот вариант не подходит людям, у которых пока нет собственного жилья. Еще покупка квартиры в несданной в эксплуатацию новостройке может оказаться невыгодной для желающих купить недостроенную квартиру на банковские средства и продать дороже после сдачи дома. 

Что произойдет с домом, если застройщик объявит себя банкротом во время строительства?

Если вы переводили деньги на эскроу-счет, а не напрямую застройщику, свяжитесь с конкурсным управляющим и сообщите ему с помощью заявления, на что решились: передавать жилье или возвращать средства. Отдайте ему заявление не позже, чем через 60 дней после открытия конкурсного производства. 

Как купить квартиру от застройщика по ДДУ и правильно ее принять?

Дождитесь уведомления от застройщика. В день визита на объект возьмите с собой договор долевого участия, паспорт. Проверьте разрешение на ввод дома в эксплуатацию, документы о присвоении адреса, проектные документы — все это принесет (должен принести) застройщик. Внимательно рассмотрите подъезд и квартиру. Если все устраивает, подпишите акт приема-передачи. Если нашлись дефекты, готовьте дефектный акт с указанием сроков коррекции недочетов. После этого зарегистрируйте право собственности в Росреестре. 

Каковы особенности приобретения апартаментов от застройщика?

Закон не считает апартаменты жильем. Поэтому при желании купить их вам нужно будет иметь дело не с ДДУ, а с предварительным договором купли-продажи и с договором купли-продажи. Если апартаменты находятся в недостроенном доме, и строительство остановится, придется защищать интересы в суде. Такие помещения лучше покупать с участием юристов, которые специализируются на недвижимости. 

Выводы

• Перед подписанием договора долевого участия проверяйте застройщика со всей тщательностью. Если вы пока не покупали квартиру в новом доме, наймите юриста. 
• Запросите разрешение на строительство. Убедитесь, что застройщик выполняет условия договора по другим объектам. 
• Банки охотно одобряют ипотеку по сделкам с ДДУ, если заявитель собирается иметь дело с аккредитованным застройщиком. 
• Сначала зарегистрируйте ДДУ в Росреестре, потом оплачивайте жилье. 
• Будьте внимательны при осмотре квартиры. Заносите в дефектный акт все, что не нравится. 
• Наймите юриста, если сомневаетесь в добросовестности застройщика, не понимаете до конца схему покупки или не имеете достаточно свободного времени, чтобы разобраться в бухгалтерских и других документах компании.