Какие документы нужны для покупки квартиры: что проверить перед покупкой?

Сбор документов при покупке квартиры – обязательная и трудоемкая процедура, которая необходима для безопасного совершения сделки. Рассмотрим, какие документы требуются и на что обратить внимание.

Зачем проверять документы при покупке квартиры?

Покупателю это необходимо, потому что он рискует потерять свои деньги при сотрудничестве с мошенниками. Если сделка будет признана недействительной, почти наверняка, деньги возвратить не получится. А иногда при обмане у людей не остается не только денег, но и квартиры.

Продавцу проверка документов важна, чтобы точно быть уверенным в безопасной сделке. Если сделка окажется недействительной, нужно будет вернуть полученные деньги. А это не всегда легко, если продавец их уже потратил.

Необходимо проверить документ, который подтверждает личность продавца (обычно это паспорт), и посмотреть, совпадают ли данные с документами на квартиру.

При покупке недвижимости по недействительным документам затем нужно будет делить ее с владельцем через суд. Например, бывают ситуации, когда человек покупает квартиру, а в ней живут настоящие владельцы. Собственники при этом даже не знают, что их квартира была продана.

Если собственнику нет 14 лет, вместо паспорта используется свидетельство о рождении. Если лицу 14-18 лет, помимо этого можно проверить и паспорт.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Эти бумаги нужны, чтобы покупатель понимал, кто и какой частью жилплощади владеет. Документ является основанием права собственности на недвижимость.

При отсутствии документов нельзя узнать, является ли продавец владельцем квартиры и имеет ли право ее продавать. Возможно, он просто снимает ее. Тогда при заключении сделки затем придется вернуть квартиру настоящему владельцу. Деньги, естественно, покупателю никто не вернет.

Однако у владельца может не быть такого документа. Это возможно в двух ситуациях:

• Недвижимость не приватизирована. Перед продажей необходимо будет приватизировать ее;
• Бумаги потерялись. Тогда потребуется их восстановить.

Тип документа зависит от того, каким образом продавец стал владельцем квартиры:

• Если после приватизации, то устанавливать право на жилплощадь будет договор передачи квартиры в собственность;
• Если после покупки – договор купли-продажи;
• Если по наследству – свидетельство о том, что лицо имеет право на недвижимость по закону или по завещанию.

При покупке в новостройке в качестве такого документа может использоваться договор долевого участия в строительстве. Также потребуется акт приемки, если объект сдан в эксплуатацию.

Какие нужны документы при покупке квартиры?

При покупке квартиры при совершении сделки должен быть ряд документов. Только при их наличии и проверке на подлинность можно быть уверенным в безопасности сделки.

Выписка из ЕГРН

Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая требуется для подтверждения права собственности и обозначения устанавливающих право бумаг. По ней можно посмотреть, имеется ли ипотека и есть ли другие собственники.

С документом из ЕГРН могут не потребоваться свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и кадастровый паспорт. Если у владельца есть старые права и паспорт, данные из них не лишним будет проверить с данными в выписке. Сегодня два этих документа уже не выдаются, так как информация о них есть в ЕГРН.

Выписка из ЕГРН – один из ключевых документов при совершении купли-продажи недвижимости. При наличии подвоха в ней, финансовых средств можно лишиться с вероятностью 90%.

Документ может быть подготовлен в разных форматах, он выбирается с учетом того, какие данные требуются. Если квартира покупается не в ипотеку, обычно достаточно данных об основных параметрах жилплощади. Для заказа выписки нужно обращаться на сайт Росреестра.

Если квартира приобретается в ипотеку, необходимые в ней данные обозначаются банком.

Данные о недвижимости заносятся в Единый Госреестр с января 1998 года. Если квартира была приобретена раньше, взять справку можно в администрации по месту жительства или в БТИ.

Согласие супруга

Продавать квартиру можно, только если согласны оба супруга. Подтверждается это соответствующей бумагой, которая является обязательным документом для купли квартиры. Согласие требуется, даже если супруги не живут вместе и разведены, но недвижимость является их совместной собственностью.

Справка о погашении ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, узнайте у владельца, полностью ли она погашена. Если вы рассматриваете вариант оплаты непогашенной ипотеки после покупки, нужно будет взять кредит в том же банке, что и владелец. В другом банке практически наверняка ипотеку вам не одобрят.

Если ипотека погашена, спросите у владельца договор и справку о том, что он был закрыт. Также можно попросить свидетельство о подтверждении права, выписку из Росреестра или ЕГРН, в которых будет указано, что ипотеки нет.

Справки из ПНД и НД

Это справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Они нужны, чтобы удостоверить дееспособность собственника. Если окажется, что владелец недееспособен, сделку могут признать недействительной. Обычно справку выдают в соответствующих инстанциях в день обращения.

Если квартиру продает человек в возрасте, просить эти справки нужно обязательно. Но если у вас все равно есть сомнения, можно позвать психолога, чтобы он осмотрел человека перед совершением сделки.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Документ удостоверяет, что продавец имеет полное право на квартиру. Однако такие свидетельства не выдавали в 1991 – 1996 гг. Тогда нужно посмотреть, имеется ли на документе, устанавливающем право собственности, отметка о госрегистрации права.

Здесь нужно повториться: сегодня данное свидетельство уже не выдается, вместо него данные указываются в выписке из ЕГРН.

Если документ есть, для его проверки нужно сравнить документы-основания, указанные в нем, с подлинниками.

Также в свидетельстве есть информация об ипотеке или других обременениях, если они есть.

Кадастровый и технический паспорта

В ТП прописывается, по какому адресу находится недвижимость. Также указываются параметры дома, информация о жилплощади. Дополнительно содержится план квартиры.

Документ иногда необходим при покупке жилья в ипотеку (если требует банк). Для демонстрации покупателю он не нужен, так как данные из него есть в выписке из ЕГРН.

Кадастровый паспорт сегодня не требуется, так как его не выдают с 2017 года. Однако если вы его получали раньше, узнать кадастровый номер можно на сайте Росреестра.

Справка о регистрации

Другое название документа – Форма 9, в ней указывается, кто зарегистрирован в квартире. Эта форма часто подделывается, поэтому лучше, если владелец будет брать ее при вас.

Документ может быть обычным (с указанием зарегистрированных сейчас) или архивным (с указанием тех, кто был зарегистрирован раньше). Проверять нужно обе версии.

Выписка из домовой книги

В ней указываются те же данные, что и в форме 9. Однако данные берутся из разных мест: форма 9 подготавливается на основе поквартирной карточки, а выписка на основе домовой книги.

Для большей безопасности можно проверить оба документа.

Список документов при покупке квартиры может пополняться другими свидетельствами и подтверждениями, но указанные документы являются основными и точно потребуются.

Единый жилищный документ

Для резидентов Москвы и Московской области есть возможность получения единого жилищного документа (ЕЖД). Для оформления нужно обратиться в МФЦ или Единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ).

Документ позволяет заменить ряд документов:

• Ксерокопию лицевого счета владельца жилплощади;
• Выписку из домовой книги;
• Ксерокопию учетной карточки для владельца недвижимости;
• И ряд справок: о проверке жилищных условий, о факте регистрации в данной квартире, о членах семьи, об одиноком умершем, об иждивении, о смене адреса, об изменении паспорта, о том, что у владельца нет долгов по ЖКХ.

Также документ замещает справку «дом-новостройка».

При его предъявлении при продаже квартиры или в других ситуациях у вас не имеют права просить документы, сведения из которых есть в ЕЖД.

Однако, при наличии ЕЖД, выписка из ЕГРН все же требуется отдельно.

Зачем нужна доверенность?

Если при покупке квартиры собственника представляет другое лицо, нужно проверить, имеется ли у него доверенность. Важно, чтобы документ был заверен у нотариуса.

Владельцы недвижимости могут выписать доверенность близкому человеку, другу. Это может быть даже юрист или риэлтор.

Различают три вида доверенности:

• Генеральная. Позволяет продавать недвижимость, подписывать договоры от имени владельца, передавать и принимать деньги, обращаться в инстанции в интересах владельца. То есть, с таким документом общение с доверенным лицом происходит как с полноценным собственником.
• Специальная. Позволяет осуществлять определенную деятельность, не давая полных прав. Например, это может быть сбор документов, который часто доверяют риэлторам.
• Разовая. Выписывается для одноразовой процедуры, например, для подписания договора или получения справки, когда сам владелец квартиры не может быть в нужное время на месте.

Однако саму сделку выполнять по доверенности не рекомендуется, так как можно столкнуться с обманом. Лучше, если при подписании основных документов будет присутствовать собственник.

Важно: отзыв доверенности возможен в любое время. Для этого можно обратиться к любому нотариусу.

Покупателю в процессе купли-продажи необходимо проверить подлинность доверенности, так как она может оказаться недействительной. Сделать это можно на специальном сервисе. Также рекомендуется проверить нотариуса, который заверял документ. Для этого тоже есть специальный ресурс.

Затем нужно проверить, совпадают ли данные доверителя, указанные в документе, с данными из его паспорта. Иногда невозможна личная встреча с доверителем (например, он в другом городе). Тогда нужно, чтобы он отправил копию паспорта, заверенную у нотариуса.

Также необходимо посмотреть, какой срок действия у доверенности.

Важные моменты

Чтобы исключить совершение некорректной сделки, ориентируйтесь на следующие правила:

• Всегда просите показать оригиналы ключевых документов. Фото и документы, которые не были заверены нотариусом, не подходят.
• Не спешите. Внимательно читайте документы, уточняйте, если требуется. При обмане мошенники нередко поторапливают, чтобы вы не заметили несоответствия. При отсутствии обмана владелец квартиры или его представитель обычно относится к долгой проверке с пониманием.
• Приобретать недвижимость в ипотеку более безопасно, так как помимо вас корректность всех данных проверяет банк. Также безопаснее покупать квартиру через агентство.
• Данные в отдельных документах дублируют друг друга. Не стоит ориентироваться на самый минимум нужных документов, но и собирать кучу бумаг, среди которых окажется много ненужных, тоже не нужно. Лучше точно определить, какие документы требуются. И конечно, ЕЖД очень поможет в подготовке всех бумаг, так как в нем уже будет указана информация из многих документов.

Сбор всех документов для покупки квартиры – задача непростая, но ответственная. Лучше начать сбор бумаг заранее, чтобы к моменту совершения сделки они были готовы.